中新经纬客户端7月9日电 题：《熊建平：公募REITs在基础设施之后的下一个蓝海或将是租赁住房》
作者 熊建平(仲量联行中国区评估咨询服务部执行董事)
近日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(简称“958号文”)，明确提出基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点行业中包括保障性租赁住房。此外，国务院办公厅也印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。我们认为，公募REITs在基础设施之后的下一个蓝海，极有可能会是租赁住房。
租赁住房和公募REITs天然适配，且获政策支持
租赁住房，尤其是以重资产运营的租赁住房，满足REITs发行的诸多基本要求，比如现金流持续稳定、具有持续经营能力和较好增长潜力等。与此同时，公募REITs可以为租赁住房提供优质的退出渠道，迅速回笼资金，有效提升租赁住房资产的流动性。
在政策方面，近年来，国家多次强调租赁住房建设，出台了一系列支持政策。在明确提出“房住不炒”政策之后，政府一方面坚持限购限贷等政策，打压炒房现象；另一方面大力扶持租房市场，建立健全长效机制。其中就包括增加自持租赁性住房的土地供给，多个地方政府提出租购同权和租房落户等地方性政策，以及加快住房租赁市场立法等。直到此次，发改委将保障性租赁住房纳入基础设施领域REITs试点行业中，为租赁住房的公募REITs提供了强有力的政策保障。
租赁住房公募REITs的未来展望
市场规模：根据ICCRA住房租赁产业研究院数据显示，截至2020年底，中国住房租赁市场整体市值为2.52万亿元人民币，这一市场规模为中国租赁住房公募REITs发展提供了很好的基础支撑。按照国际经验测算，我们预计，中国租赁住房REITs规模将会超过3000亿元。
区域分布：对比国际经验，美国前五大公寓REITs的底层物业大多集中于就业聚集的核心城市。同样，在中国，自从2017年来，上海、南京、杭州、深圳等6座一二线城市的租赁住房用地成交量占全部试点18个城市的87%。此次的958号文也明确指出，此次保障性租赁住房覆盖范围包括各直辖市及人口净流入大城市。因此，中国租赁住房REITs的优质底层资产预计也将大量集中于一二线城市。
底层资产：中国租赁住房运营商普遍面对低收益率问题。一方面，住房租赁更面向新一代年轻人，其实际支付能力与运营商为其提供租赁住房产品所需成本之间的不匹配问题持续存在，规模效益难以维系；另一方面，从成本端看，简单的重资产模式问题也比较明显，相对日渐高企的土地成本，使得市场表现较好的、长期持有的住房租赁类产品，在持有期的稳定收益率最多也在4%-5%之间，而市场格局的改善非一朝一夕。
面临的挑战：可总结为限、高、严、少。限：主要是国有企业在拿地，其他参与者相对受限；高：市场化拍地成本高，融资成本高，税收高；严：存量改造管控严格；少：收益率偏低，符合公募REITs上市条件的资产偏少。
租赁住房分为保障性租赁住房和市场化运作租赁住房两个部分，从短期来看，政府一定会首先加大政策扶持保障性租赁住房。保障性的租赁住房在资金的获取以及成本、甚至是需求端的去化都有一定天然优势，而其面临的挑战是如何把控好产品品质和设计，符合市场的实际需求。
对于市场化运作租赁住房而言，也可以受到政府相关政策溢出效应的支持，做好自己的产品定位和定价，有稳定的租约和良好的现金流，同时通过专业化的管理，降低运营成本提高收益的话也将有机会进入公募REITs的赛道。
从长期来看，保持一定的“公共产品”属性，并且提供适当的地价补贴以及合理集中式重资产模型是未来发展重点，同样也是保障性租赁住房成为公募REITs底层资产的理想型原因。在运营管理上，也需要避免公共产品政府包办的现象，特别是运营层面需要引导市场化运营的经验和理念，引导中国租赁住房更多形成“合理有效重资产”的发展方向。
基础设施公募REITs对于底层资产高质量的要求，必然会有效过滤掉仅为扩大存量而存在的无效库存，势必将引导满足规划要求下的升级改造，有助于市场运营的纵深发展和未来形成成熟的市场格局。
随着政策层层推进，基础设施公募REITs作为金融创新也将带动住房租赁市场的系统性改良，最终实现合理有效运营管理下更具效率和实操性的良性循环。(中新经纬APP)
熊建平
